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正如著名经济学家马光远先生预测的一样，2021重庆楼市不仅迎来了“横盘”两年后的小阳春，4月还领涨全国……要是持续这种势头，今年重庆还可能真的就是全国涨幅第一。

新房火爆，库存快速下降，截止目前，高层存销比已经低于2了，库存告急！楼市的确火热起来了……近期，的确有不少二手房业主乘机调涨，照母山、悦来、西永等板块的优质楼盘，甚至出现“三天两跳”、大幅跳涨、房东毁约等情况……

重庆二手房业主开始“飘”了，是“自嗨”，还是“真实”市场行情？

一，火爆土拍，实锤市场信心和预期。

2021年4月28日～29日，重庆首次集中供地正式开启，主城区46宗地块，平均溢价率在45%左右，最高溢价率约130%，北区地王频出，西区地价全面过万，音乐半岛溢价亮眼……

土拍的确火爆，面粉至此，面包行情如何？

1，表面上看，目前就是“面粉价买面包”。

两天六场土拍，锤锤火爆，“万元地”已成市场常态，对于原来房价仅1.3万/平的重庆而言，表面上看，目前就是“面粉价买面包”！

2，舆论宣传造势炒作，房价上涨预期上升。

土拍火爆，中介、开发商等的顺势造势，说是地价1万，房价2万，地价1.5万，房价3万，重庆房价321已经指日可待……中央公园房价全面3.0时代，西永房价全面2.5时代……

再加上开发商营销控盘，“挤牙膏式”的加推新房，饥饿营销，买方更加焦虑不安……中介扇风点火，二手房东轮番“抬轿”，貌似楼市真的就是一番火爆上涨迹象……

显然，土拍后舆论的造势关键就是，未来房价就是地价2倍，开发商不会做慈善，房价要翻番……

鼓吹者轮番轰炸，购房者头晕眼花：啊，啊，买不起，买不起，现在不买，以后更买不起……

3，土地成本和建安成本，的确是影响房价成本的最关键因素。

一方面，土地成本占据房价成本的40%，另一方面，全球货币宽松，大宗商品价格普遍趋势性上扬，比如钢材、电线电缆、人工工资等，今年以来价格也呈现趋势性上涨行情，建安成本也是不断上涨的……

占据房价总成本约70%的土地和建安成本大幅上涨了，在如今房企利润不足15%的时代，很明显，开发商不可能做慈善，接下来的新面包，的确很难比老面包还便宜啊……毕竟，开发票真的是商人，而不是慈善家……

很明显，从以上三个方面来看，一场“高溢价”土拍，彻底“实锤”了市场信心和预期。

的确，正是这次集中土拍的火爆和溢价，彻底点燃了重庆楼市，大幅提升了市场“上涨”预期，二手房业主真的有了涨价的底气，重新拾起了遗忘很久的主动权……

的确‬，一场火爆的土拍后，新房‬热销了‬，开发商“乐”了，中介“嗨”了，刚需“慌”了，二手房业主也‬开始‬“飘”了……

二，二手房市场，真的呈现趋势性上涨行情了？还是‬二手房‬房东‬“自嗨‬”？

1，新房‬价格‬受‬备案价‬限制‬，开发商‬仅仅‬是‬收回折扣‬，房价小幅‬上涨，走势‬整体‬平稳‬。

重庆新房是实行备案价销售的，在土拍前，不少楼盘都有不同力度的促销优惠政策，比如中央公园某楼盘就打88折……但是，大多数楼盘，以前的折扣也就三五个点子……

而土拍后，新房受备案价限制，大部分在售项目，最多就是收回折扣、按备案价销售。也就是说，目前新房成交价波动幅度并不大，也就在10%以内，接下来的几个月，可能波动幅度更微。

房住不炒，目前，新房价格监管较为严格，开发商不能随意调价，也不能捂盘惜售。

在“三道红线”之下，集中供地也需要积压大量资金，所以一般开发商会选择小步快跑，价格微调，以跑量来快速回笼资金，从而降融资成本，扩大盈利！

2，二手房热点板块有启动迹象，但是实际成交量，还不足以影响整个市场。

的确，二手房和新房的定价不一样，二手房价格是由业主根据自己意愿来定，他可以诚意卖房，也可以捂盘惜售，甚至还可以“挂高价”探寻市场天花板……

1）业主预期提高，挂牌价有提升，实属正常。

火爆的土拍，的确提升了未来上市新房的价格预期。新房价格上涨，同时自然带动二手房价格上涨。但是，二手房东一般不会徐徐渐进缓慢提价，一般会把一定时间内的预期增长全部或者部分直接表现在挂牌价上，从而给大家的直观感受就是“业主跳涨”，业主“飘”了……

事实上，目前来看，二手房东的挂牌价更多的体现在‬自己的市场预期，并不是真正的市场价格。真正的成交价格，才是市场的真实反应。

2）二手房成交并没有大幅放量，市场还没有完全启动。

照母山、中央公园、两滨一嘴、西永，这几个热门二手房板块，的确二手房市场有启动迹象，二手房房价也有“跳涨”趋势……但是，这些成熟板块，配套已成型，投资价值并不太大，尤其是照母山和江北嘴，刚需接盘能力有限，投资客愿意接盘的也并不是很多。

当然，西永、蔡家，的确是火起来了，音乐半岛也有“傲娇”的苗头了……特别是热点板块的地铁次新房，的确是很受青睐，不愁卖，拥有这些房子的业主，的确有了“傲娇”的底气，有点“飘”了……

但是，比如茶园、华岩、巴南、龙兴等，前几年新房峰量成交的板块，这次根本就没有启动。哪怕是地铁次新，都还是有价无市状态……

更何况，重庆每年2000多万方的成交量，土地供应充足，截止4月，重庆新房中期住宅库存5946万方，去化周期31个月……对于有新房癌的重庆刚需，韭菜也不是那么好割的……

据了解，重庆大多数二手房楼盘，依然是“横盘”、“胶着”的状态。只有真正诚意卖房的人，才有切身体会，卖房也并不是易事。听朋友A说，他家位于巴山地铁附近的房子，75平正规品质小区装修两房，95万，挂了1个多月了，还没有卖出去，说是买家只还80几万……要知道，他这个房子，位置不差，价格不高，房龄还没满10年，挂牌价格也并没有跳涨哦……还有一个朋友，龙兴的房子，说是二手房挂多少钱都不重要，关键是根本就没人问……

特别是最近重庆的学区房政策调整，极大打击了炒房客的意志……特别是老破大，就更难卖出。可见，实际来看，二手房市场并没有鼓吹的那么火热，房子挂牌价格是涨了，但最近二手房的成交量，相对于重庆20万套二手房，估计也就冰山一角吧……

3，业主是不是“自嗨”，有待市场验证。

随着期房的热销和二手房热点板块市场的启动，的确有很大部分手握房源的业主开始憧憬未来了，把出手的心理价位放在了很高的位置。有的业主自认为单价要上2万、房价会上3万，甚至前不久照母山还有传闻说在业主群里鼓吹“挂4万，才能站稳3万”……业主们的确“自嗨”得非常热闹，而事实上，即便是最早启动的照母山，房价走势也出现分化，同样是次新房，有房源挂3万，也有房源挂1.5万……

任何商品，最终决定其价格的，还是市场的需求！一套房子，动辄上百万，更不是二手房业主想卖多少就能成交的，市场供需方经过激烈博弈最终取得平衡，才是真正的价值。

目前房东预期提高，是不是自嗨，是需要经过市场验证，才知道答案的。

如果房价实际上涨达到预期涨幅，说明这是市场真是行情。而如果预期太高，最后房价上涨不及预期或者根本没上涨，甚至低价也没有脱手，那就是“自嗨”无疑……

三，冰姐建议

去年底，开发商大促销本就是常规动作，不曾想“三条红线”施压，开发商更是集中火力打折促销。进入2021初，海外疫情形式严峻，全球货币宽松，楼市这个蓄水池自然上涨……资金进一步聚集，楼市火热。

4月底的一场土拍，更是将楼市供需矛盾彻底激化……目前高层存销比仅1.9，市场火热依旧！但是，目前房价走势，不排除会短期冲高，然后长时间的回调盘整。

很明显，2021年重庆房价启动上涨，源于市场持续去化而致的短期供应不足。

对此，冰姐有如下建议：

1，对于炒房客而言，现在是卖房的最佳的时机。2018年上车的，终于可以解套了……2017年前上车的，多少都赚钱了……见好就收，落袋为安，不赚最后一枚铜板，这才是最明智的！

2，对于普通投资者而言，你的目的是保值增值，跑赢通胀，目前持有即可。当然了，如果你有多套房，建议优胜劣汰，一定要及时卖出有硬伤的房子，比如临高架桥、临高速、老破大等等。如果你实在没有更好的投资渠道，也可以置换成更加优质的房子，长期持有还是值得的。

3，对于刚需而言，早上车早安心，只要有首付且还得起月供，那就就近买吧。目前来说，买不起热点板块也没关系，跟着轨道站点，挑买得起的上车吧。当然了，刚需切不可乱卖瞎买，点优质的买，哪怕小一点也没关系。上车了换座是更容易，但要是上错车，换座位也可能越来越难……想换个好座位，买到优质的首套房，很关键哦。

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你去卖的时候，你才晓得市场有多么冰凉。银行不贷款，你半价都卖不出去，二手房就是个烫手的山芋。

新盘涨价也是人为在带节奏，把面粉涨起来（故意提高面粉价格，因为面粉是独家经营），就为了卖面包，套路有多深。其实，二手房业主多半空高兴一场，你去寻找下家，你才明白，没有房子的人，根本就没有买房子的经济实力，哪怕半价，哪怕只付首付。

朋友在沙坪坝天星桥有套房子，140多个平方，买成80万，号称现在涨到150万，朋友最先是挂中介挂着好玩，也没打算卖，有许多人来看过，就是不还价。今年2月，儿子买别墅差钱，让父母把这套房子卖了跟着他们住，也帮他凑点钱。朋友急着出手，看的人却几乎没有了，朋友到处中介都去挂，看的人多了起来，但是价格都说高了。有个客户很喜欢他的楼顶菜地，他也急着卖，最后105万卖掉，还自己给1%的中介费，比所谓的市场价差不多少了50万。

所以，现在的二手房，你莫以为重庆房价到什么2万元时代，卖出去才是钱，卖出去才算结果，自嗨的价格都是空中楼阁。